對城鎮(zhèn)國家所有的土地,我國按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則,實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度,對城鎮(zhèn)國有土地,公民可以通過下列*獲得土地使用權(quán)。
1、通過土地使用權(quán)出讓的*取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓的行為,出讓的實(shí)際辦法有協(xié)議出讓、招標(biāo)和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權(quán)的受讓人,通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的*簽訂土地使用權(quán)出讓合同,交納土地出讓金,獲得土地使用權(quán)。
2、通過土地使用權(quán)劃撥的*取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用,將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權(quán)申請。通過劃撥的*獲取的土地使用權(quán)沒有期限的限制,土地使用權(quán)人可以無限期的使用。
3、通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)在按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)后,劃撥的土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后都可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。公民通過轉(zhuǎn)讓的*取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。依照法律規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。
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1、*權(quán)對抗的風(fēng)險按照“買賣不破*”的原則,假如“先租后抵”,由于*仍然有效,信用社將無法處理抵押房產(chǎn)。借款人與信用社簽訂借款合同前,假如以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人,并且要求承租人一次性付清*費(fèi),信用社將無法獲得租金收入用于還貸。
2、抵押登記權(quán)的風(fēng)險土地使用權(quán)的風(fēng)險,信用社辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時,假如沒有同時辦理土地使用權(quán)抵押登記,抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。登記期限的風(fēng)險,信用社辦理房產(chǎn)抵押貸款時,假如將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致,一旦貸款到期無法收回,抵押登記也將因到期而自動失效。
3、土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險我國現(xiàn)在的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地,出讓土地具有使用年限,屬于住宅類土地的使用期限為70年,屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。土地使用年限到期,信用社將無法處置土地上的房產(chǎn)。
4、土地用途變更的風(fēng)險出讓土地依照用途不同有很多種,其價值是完全不同的。借款人假如私自變更土地的用途,如將倉庫用地變更為娛樂中心用地,依照《土地管理法》規(guī)定,國家可以無償收回土地使用權(quán),信用社將無法處置抵押房產(chǎn)。
5、在建工程抵押的風(fēng)險建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán),依照《合同法》規(guī)定,在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。稅收優(yōu)先權(quán),依照《稅收征收管理辦法》規(guī)定,納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前,稅收優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。
6、共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險依照《擔(dān)保法解釋》規(guī)定,共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時,共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時,假如財產(chǎn)共有人沒有簽字,就會自動喪失抵押權(quán)。
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中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例章總則條為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度,合理開發(fā)、使用、經(jīng)營土地,加強(qiáng)土地管理,促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,制定本條例。第二條國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則,實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度,但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。前款所稱城鎮(zhèn)國有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地(以下簡稱土地)。第三條中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人,除法律另有規(guī)定者外,均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán),進(jìn)行土地開發(fā)、使用、經(jīng)營。第四條依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者,其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動,合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。第五條土地使用者開發(fā)、使用、經(jīng)營土地的活動,應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定,并不得損害社會公共利益。第六條縣級以上人民****土地管理部門依法對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。第七條土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)的地上建筑物、其他附著物的登記,由****土地管理部門、房產(chǎn)管理部門依照法律和****的有關(guān)規(guī)定辦理。登記文件可以公開查閱第二章土地使用權(quán)出讓第八條土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。第九條土地使用權(quán)的出讓,由市、縣人民****負(fù)責(zé),有計劃、有步驟地進(jìn)行。第十條土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民****土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案,按照****規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后,由土地管理部門實(shí)施。第十一條土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t,由市、縣人民****土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。第十二條土地使用權(quán)出讓年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業(yè)用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。第十三條土地使用權(quán)出讓可以采取下列*:
(一)協(xié)議;
(二)招標(biāo);
(三)拍賣。
(四)依照前款規(guī)定*出讓土地使用權(quán)的實(shí)際程序和步驟,由盛自治區(qū)、直轄市人民****規(guī)定。第十四條土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的,出讓方有權(quán)解除合同,并可請求違約賠償。第十五條出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定,提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的,土地使用者有權(quán)解除合同,并可請求違約賠償。第十六條土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記,領(lǐng)取土地使用證,取得土地使用權(quán)。第十七條土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求,開發(fā)、使用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、使用土地的,市、縣人民****土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正,并依照情節(jié)可以給予勸告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。第三章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為,包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)、使用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。第二十條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。第二十一條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第二十二條土地使用者通過轉(zhuǎn)讓*取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第二十四條地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民****土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),并依照規(guī)定辦理過戶登記。第二十六條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民****有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民****可以采取必要的措施。第二十七條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,依照本條例第十八條的規(guī)定辦理。第四章土地使用權(quán)出租第二十八條土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物*給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)、使用土地的,土地使用權(quán)不得出租。第二十九條土地使用權(quán)出租,出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂*合同。*合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。第三十條土地使用權(quán)出租后,出租人應(yīng)該繼續(xù)履行土地使用權(quán)的出讓合同。第三十一條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租,出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。第五章土地使用權(quán)抵押第三十二條土地使用權(quán)可以抵押。第三十三條土地使用權(quán)抵押時,其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。第三十四條土地使用權(quán)抵押,抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。第三十五條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記。第三十六條抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的,抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。第三十七條處分抵押財產(chǎn)所得,抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。第三十八條抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。第六章土地使用權(quán)中止第三十九條土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。第四十條土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記。第四十一條土地使用權(quán)期滿,土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同,支付土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。第四十二條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下,依照社會公眾利益的需要,國家依照法律程序提前收回,并依照土地使用者已使用的年限和開發(fā)、使用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。第七章劃撥土地使用權(quán)第四十三條劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種*依法無償取得的土地使用權(quán)。前款土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。第四十四條劃撥土地使用權(quán),除本條例第四十五條規(guī)定的情況外,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第四十五條符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民****土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:
(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;
(二)領(lǐng)有國有土地使用證;
(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥?、縣人民****補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的,分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。第四十六條對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人,市、縣人民****土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入,并依照情節(jié)處以罰款。第四十七條無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民****應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權(quán),市、縣人民****依照城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,可以無償收回,并可依照本條便的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時,對其地上建筑物、其他附著物,市、縣人民****應(yīng)當(dāng)依照實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。第八章附則第四十九條土地使用者應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅。第五十條依照本條例收取的土地使用權(quán)出讓金列入財政預(yù)算,作為專項基金管理,主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。實(shí)際使用管理辦法,由財政部另行制定。第五十一條各盛自治區(qū)、直轄市人民****應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況選擇部分條件比較
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