風(fēng)雨漫步者

你好，當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)需要有效的證明和具體的步驟：
１、老人的遺產(chǎn)，是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)。
２、繼承人對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)的分割協(xié)議，只要每個(gè)繼承人同意并簽字，即可產(chǎn)生效力，任何繼承人都不得違約。
３、如果每個(gè)繼承人對(duì)繼承的共有財(cái)產(chǎn)分割，無(wú)異議，可以憑此協(xié)議辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
希望可以幫到你！

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貧僧洗發(fā)用飄柔

原產(chǎn)權(quán)人過(guò)世,現(xiàn)在需要買(mǎi)賣(mài)首先就是,讓繼承人繼承(繼承過(guò)戶(hù)),這里面就會(huì)產(chǎn)生契稅和一次評(píng)估總共2%。然后就是,讓繼承人(新的產(chǎn)權(quán)人)給你買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù),這時(shí)候新產(chǎn)權(quán)人拿的新房產(chǎn)證發(fā)證日期是現(xiàn)在的日期,也就是說(shuō)房產(chǎn)證就不過(guò)五年了,在這里又會(huì)比你預(yù)期的費(fèi)用多出了5.5%的營(yíng)業(yè)稅。所以很麻煩的,這個(gè)可能區(qū)域不同詳細(xì)的規(guī)定就不一樣,你問(wèn)清楚,我是處理過(guò)這樣的手續(xù),所以我比較清楚我們這里的情況,但是這種規(guī)定基本全國(guó)一致。你這會(huì)想的就不是簡(jiǎn)單的個(gè)人所得稅的問(wèn)題了。。。。。二手房正常交易是有個(gè)人所得稅的,而且這項(xiàng)費(fèi)用本來(lái)也是該出售方來(lái)承擔(dān);但是可能你目前已經(jīng)和房東協(xié)商好了費(fèi)用有誰(shuí)來(lái)承擔(dān),所以房東那里肯定很難讓步的,而中介公司可能也只是想去和房東協(xié)調(diào)這項(xiàng)費(fèi)用有誰(shuí)誰(shuí)承擔(dān),他們無(wú)非想多賺點(diǎn)錢(qián),很正常,另外個(gè)稅本來(lái)也不是很多就1%,你自己算算他們多要一半的中介費(fèi)和你所說(shuō)的個(gè)稅差多少,差距不大你就自己把個(gè)稅交了不是省事嗎。

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那邊的煩惱

條下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：
（一）承包合同糾紛；
（二）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)侵權(quán)糾紛；
（三）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛；
（四）承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛；
（五）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承糾紛。集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有關(guān)行政主管部門(mén)申請(qǐng)解決。集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。第二條當(dāng)事人自愿達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，受訴人民法院應(yīng)當(dāng)參照人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第145條至第148條的規(guī)定處理。當(dāng)事人未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議，一方當(dāng)事人向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，另一方當(dāng)事人提起訴訟的，人民法院應(yīng)予受理，并書(shū)面通知仲裁機(jī)構(gòu)。但另一方當(dāng)事人接受仲裁管轄后又起訴的，人民法院不予受理。當(dāng)事人對(duì)仲裁裁決不服并在收到裁決書(shū)之日起三十日內(nèi)提起訴訟的，人民法院應(yīng)予受理。第三條承包合同糾紛，以發(fā)包方和承包方為當(dāng)事人。前款所稱(chēng)承包方是指以家庭承包*承包本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村土地的農(nóng)戶(hù)，以及以其他*承包農(nóng)村土地的單位或者個(gè)人。第四條農(nóng)戶(hù)成員為多人的，由其代表人進(jìn)行訴訟。農(nóng)戶(hù)代表人按照下列情形確定：
（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)上記載的人；
（二）未依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)的，為在承包合同上簽字的人；
（三）前兩項(xiàng)規(guī)定的人死亡、喪失民事行為能力或者因其他原因無(wú)法進(jìn)行訴訟的，為農(nóng)戶(hù)成員推選的人。
二、家庭承包糾紛案件的處理第五條承包合同中有關(guān)收回、調(diào)整承包地的約定違反農(nóng)村土地承包法第二十六條、第二十七條、第三十條、第三十五條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效。第六條因發(fā)包方違法收回、調(diào)整承包地，或者因發(fā)包方收回承包方棄耕、撂荒的承包地產(chǎn)生的糾紛，按照下列情形，分別處理：
（一）發(fā)包方未將承包地另行發(fā)包，承包方請(qǐng)求返還承包地的，應(yīng)予支持；
（二）發(fā)包方已將承包地另行發(fā)包給第三人，承包方以發(fā)包方和第三人為共同被告，請(qǐng)求確認(rèn)其所簽訂的承包合同無(wú)效、返還承包地并賠償損失的，應(yīng)予支持。但屬于承包方棄耕、撂荒情形的，對(duì)其賠償損失的訴訟請(qǐng)求，不予支持。前款第
（二）項(xiàng)所稱(chēng)的第三人，請(qǐng)求受益方補(bǔ)償其在承包地上的合理投入的，應(yīng)予支持。

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家的風(fēng)格

1、建成新房后老人的承諾是分家析產(chǎn)，老大分得舊房，老
二、老三與父母一起共有新房。
2、老
二、老三與父母共有的新房原則上四人均分。
3、父母過(guò)世后，沒(méi)有遺囑的情況下，他們的遺產(chǎn)（新房的二分之一）應(yīng)由三個(gè)兒子平分。這樣的話，老三*終應(yīng)能得到：自己的1/4房產(chǎn)+分得的1/2*1/3=5/12房產(chǎn)，將近一半。
4、如果有遺囑，父母也只能對(duì)他們自己的財(cái)產(chǎn)立遺囑，也就是只能對(duì)一半的房產(chǎn)立遺囑，超過(guò)部分無(wú)效。父母遺囑中對(duì)一半房產(chǎn)的分配是有效的。

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阿瑟嗤笑

您好，以下為您總結(jié)了大門(mén)正對(duì)廁所風(fēng)水誰(shuí)知道該怎么化解的方法，你可以參考下，希望能幫到您。
一：*為直接的方法就是將其門(mén)改到側(cè)面。
二：在大門(mén)與廁所之間，設(shè)置一個(gè)隔斷,如屏風(fēng)、玄關(guān)等。
三：可以將其門(mén)改造成平板滑動(dòng)門(mén)，在門(mén)上繪一些彩圖。
四：不能改造成滑門(mén)普通門(mén)上也可以在平板上做一繪彩圖，使之產(chǎn)生為一個(gè)視覺(jué)景點(diǎn)。
五：在廁所內(nèi)擺放一些風(fēng)水物件，如掛上一個(gè)“虎頭桃木八卦鏡”或者地墊下放一串“五帝錢(qián)、六帝錢(qián)/十帝錢(qián)等等均可。

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晴時(shí)有風(fēng)

農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛可以直接到法院起訴處理。法院會(huì)依照《農(nóng)村土地承包法》和《法院關(guān)于審理農(nóng)村土地承包糾紛的司法解釋》的規(guī)定進(jìn)行處理。法院關(guān)于農(nóng)村土地承包糾紛的司法解釋人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，對(duì)審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律的若干問(wèn)題解釋如下：
一、受理與訴訟主體條下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：
（一）承包合同糾紛；
（二）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)侵權(quán)糾紛；
（三）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛；
（四）承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛；
（五）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承糾紛。集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有關(guān)行政主管部門(mén)申請(qǐng)解決。集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。第二條當(dāng)事人自愿達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，受訴人民法院應(yīng)當(dāng)參照人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第145條至第148條的規(guī)定處理。當(dāng)事人未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議，一方當(dāng)事人向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，另一方當(dāng)事人提起訴訟的，人民法院應(yīng)予受理，并書(shū)面通知仲裁機(jī)構(gòu)。但另一方當(dāng)事人接受仲裁管轄后又起訴的，人民法院不予受理。當(dāng)事人對(duì)仲裁裁決不服并在收到裁決書(shū)之日起三十日內(nèi)提起訴訟的，人民法院應(yīng)予受理。第三條承包合同糾紛，以發(fā)包方和承包方為當(dāng)事人。前款所稱(chēng)承包方是指以家庭承包*承包本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村土地的農(nóng)戶(hù)，以及以其他*承包農(nóng)村土地的單位或者個(gè)人。第四條農(nóng)戶(hù)成員為多人的，由其代表人進(jìn)行訴訟。農(nóng)戶(hù)代表人按照下列情形確定：
（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)上記載的人；
（二）未依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)的，為在承包合同上簽字的人；
（三）前兩項(xiàng)規(guī)定的人死亡、喪失民事行為能力或者因其他原因無(wú)法進(jìn)行訴訟的，為農(nóng)戶(hù)成員推選的人。
二、家庭承包糾紛案件的處理第五條承包合同中有關(guān)收回、調(diào)整承包地的約定違反農(nóng)村土地承包法第二十六條、第二十七條、第三十條、第三十五條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效。第六條因發(fā)包方違法收回、調(diào)整承包地，或者因發(fā)包方收回承包方棄耕、撂荒的承包地產(chǎn)生的糾紛，按照下列情形，分別處理：
（一）發(fā)包方未將承包地另行發(fā)包，承包方請(qǐng)求返還承包地的，應(yīng)予支持；
（二）發(fā)包方已將承包地另行發(fā)包給第三人，承包方以發(fā)包方和第三人為共同被告，請(qǐng)求確認(rèn)其所簽訂的承包合同無(wú)效、返還承包地并賠償損失的，應(yīng)予支持。但屬于承包方棄耕、撂荒情形的，對(duì)其賠償損失的訴訟請(qǐng)求，不予支持。前款第
（二）項(xiàng)所稱(chēng)的第三人，請(qǐng)求受益方補(bǔ)償其在承包地上的合理投入的，應(yīng)予支持。第七條承包合同約定或者土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)記載的承包期限短于農(nóng)村土地承包法規(guī)定的期限，承包方請(qǐng)求延長(zhǎng)的，應(yīng)予支持。第八條承包方違反農(nóng)村土地承包法第十七條規(guī)定，將承包地用于非農(nóng)建設(shè)或者對(duì)承包地造成性損害，發(fā)包方請(qǐng)求承包方停止侵害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。第九條發(fā)包方根據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條規(guī)定收回承包地前，承包方已經(jīng)以轉(zhuǎn)包、出租等形式將其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人，且流轉(zhuǎn)期限尚未屆滿(mǎn)，因流轉(zhuǎn)價(jià)款收取產(chǎn)生的糾紛，按照下列情形，分別處理：
（一）承包方已經(jīng)一次性收取了流轉(zhuǎn)價(jià)款，發(fā)包方請(qǐng)求承包方返還剩余流轉(zhuǎn)期限的流轉(zhuǎn)價(jià)款的，應(yīng)予支持；
（二）流轉(zhuǎn)價(jià)款為分期支付，發(fā)包方請(qǐng)求第三人按照流轉(zhuǎn)合同的約定支付流轉(zhuǎn)價(jià)款的，應(yīng)予支持。第十條承包方交回承包地不符合農(nóng)村土地承包法第二十九條規(guī)定程序的，不得認(rèn)定其為自愿交回。第十一條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在流轉(zhuǎn)價(jià)款、流轉(zhuǎn)期限等主要內(nèi)容相同的條件下主張優(yōu)先權(quán)的，應(yīng)予支持。但下列情形除外：
（一）在書(shū)面公示的合理期限內(nèi)未提出優(yōu)先權(quán)主張的；
（二）未經(jīng)書(shū)面公示，在本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人開(kāi)始使用承包地兩個(gè)月內(nèi)未提出優(yōu)先權(quán)主張的。第十二條發(fā)包方強(qiáng)迫承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人，承包方請(qǐng)求確認(rèn)其與第三人簽訂的流轉(zhuǎn)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。發(fā)包方阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包方請(qǐng)求排除妨礙、賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓*流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。但發(fā)包方無(wú)法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。第十四條承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他*流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。第十五條承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)因此造成的損失，當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第十六條因承包方不收取流轉(zhuǎn)價(jià)款或者向?qū)Ψ街Ц顿M(fèi)用的約定產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人協(xié)商變更無(wú)法達(dá)成一致，且繼續(xù)履行又顯失公平的，人民法院可以根據(jù)發(fā)生變更的客觀情況，按照公平原則處理。第十七條當(dāng)事人對(duì)轉(zhuǎn)包、出租地流轉(zhuǎn)期限沒(méi)有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規(guī)定處理。除當(dāng)事人另有約定或者屬于林地承包經(jīng)營(yíng)外，承包地交回的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在農(nóng)作物收獲期結(jié)束后或者下一耕種期開(kāi)始前。對(duì)提高土地生產(chǎn)能力的投入，對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求承包方給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)?，?yīng)予支持。第十八條發(fā)包方或者其他組織、個(gè)人擅自截留、扣繳承包*或者土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)*，承包方請(qǐng)求返還的，應(yīng)予支持。發(fā)包方或者其他組織、個(gè)人主張抵銷(xiāo)的，不予支持。
三、其他*承包糾紛的處理第十九條本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在承包費(fèi)、承包期限等主要內(nèi)容相同的條件下主張優(yōu)先承包權(quán)的，應(yīng)予支持。但在發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，已經(jīng)法律規(guī)定的民主議定程序通過(guò)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)后主張優(yōu)先承包權(quán)的，不予支持。第二十條發(fā)包方就同一土地簽訂兩個(gè)以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，按照下列情形，分別處理：
（一）已經(jīng)依法登記的承包方，取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
（二）均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
（三）依前兩項(xiàng)規(guī)定無(wú)法確定的，已經(jīng)根據(jù)承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但爭(zhēng)議發(fā)生后一方強(qiáng)行先占承包地的行為和事實(shí)，不得作為確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的依據(jù)。第二十一條承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)，即以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等*流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)包方請(qǐng)求確認(rèn)該流轉(zhuǎn)無(wú)效的，應(yīng)予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)的除外。承包方流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，除法律或者本解釋有特殊規(guī)定外，按照有關(guān)家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定處理。
四、土地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承糾紛的處理第二十二條承包地被依法征收，承包方請(qǐng)求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)予支持。承包方已將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租等*流轉(zhuǎn)給第三人的，除當(dāng)事人另有約定外，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸實(shí)際投入人所有，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸附著物所有人所有。第二十三條承包地被依法征收，放棄統(tǒng)一安置的家庭承包方，請(qǐng)求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的安置補(bǔ)助費(fèi)的，應(yīng)予支持。第二十四條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，請(qǐng)求支付相應(yīng)份額的，應(yīng)予支持。但已報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院備案的地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、地方政府規(guī)章對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的分配辦法另有規(guī)定的除外。第二十五條林地家庭承包中，承包方的繼承人請(qǐng)求在承包期內(nèi)繼續(xù)承包的，應(yīng)予支持。其他*承包中，承包方的繼承人或者權(quán)利義務(wù)承受者請(qǐng)求在承包期內(nèi)繼續(xù)承包的，應(yīng)予支持。
五、其他規(guī)定第二十六條人民法院在審理涉及本解釋第五條、第六條款第
（二）項(xiàng)及第二款、第十六條的糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)著重進(jìn)行調(diào)解。必要時(shí)可以委托人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解。第二十七條本解釋自2005年9月1日起施行。施行后受理的審案件，適用本解釋的規(guī)定。施行前已經(jīng)生效的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準(zhǔn)。

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張之冉

近年來(lái)，隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村建設(shè)城市化步伐的加快，全國(guó)各地農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)也變得異?；钴S。在這種形勢(shì)帶動(dòng)下，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也日益增多。以筆者曾供職的江蘇省淮安市楚州區(qū)法院近年來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2005年該院審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件16件，2006年則上升至43件，2007年1-9月份則已受理了48件。由于我國(guó)目前尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定來(lái)規(guī)范和解決這種農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，因此。審判實(shí)踐中，對(duì)如何處理這類(lèi)糾紛存在很大的分歧，認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的有之（無(wú)效論），認(rèn)為有效的有之（有效論），認(rèn)為合同無(wú)效但房屋可不予返還的有之（無(wú)效不返還論），一時(shí)仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。這使得很多法官在審理具體案件時(shí)感到無(wú)所適從，從而導(dǎo)致不同法院和法官判案結(jié)果呈現(xiàn)很大的差異性，這在一定程度上給司法公正帶來(lái)了不應(yīng)有的負(fù)面影響。因此，如何就現(xiàn)有相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定對(duì)這類(lèi)糾紛作出正確、規(guī)范、統(tǒng)一的裁判不僅是當(dāng)務(wù)之急，也是勢(shì)在必行。筆者有感于此，撰寫(xiě)本文，擬從目前審判實(shí)務(wù)需要的角度出發(fā)，就審理該類(lèi)糾紛的法律適用問(wèn)題作一粗淺探討和思考，以供決策者參考。
一、關(guān)于農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)的思維定位對(duì)于農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)這個(gè)問(wèn)題，是審判人員在處理這類(lèi)糾紛首先必須面對(duì)并予以解決的問(wèn)題。如果這一問(wèn)題認(rèn)識(shí)模糊，案子就沒(méi)法審下去。審判實(shí)踐中，對(duì)這個(gè)問(wèn)題一直存在兩種意見(jiàn)；一種意見(jiàn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)覈?guó)法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，我國(guó)法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的明文規(guī)定，“法無(wú)禁止即自由”，只要雙方合意，就可以買(mǎi)賣(mài)。筆者認(rèn)為，要搞清農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)這個(gè)問(wèn)題，可從以下方面進(jìn)行分析：
1、農(nóng)村房屋能否出售。我國(guó)《民法通則》第七十五條規(guī)定，公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)；《物權(quán)法》第六十四條也規(guī)定“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”。對(duì)照該兩條規(guī)定，我們認(rèn)定農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)應(yīng)是不容置疑的。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么從理論角度來(lái)說(shuō)，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對(duì)其房屋行使所有權(quán)，當(dāng)然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。再?gòu)奈覈?guó)目前的立法精神和法律現(xiàn)狀來(lái)看，據(jù)筆者所知，我國(guó)到目前為止，并無(wú)禁止農(nóng)村居民出售自己農(nóng)村房屋的法律、法規(guī)規(guī)定；相反的，《中華人民共和國(guó)土地法》第62條中卻有：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，從上面法律規(guī)定精神來(lái)看，國(guó)家還是肯定農(nóng)村房屋是可以出售的，沒(méi)有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的立法意圖。那么，既然有賣(mài)就有買(mǎi)，因此農(nóng)村房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的。
2、農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)涉及房屋下土地即農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這個(gè)敏感的法律問(wèn)題。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民為建造自住房屋，對(duì)農(nóng)村集體土地所享有的一種占有、使用的權(quán)利，它是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)形式。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，而無(wú)處置權(quán)。這在我國(guó)《土地管理法》第六十三條就有“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的明確規(guī)定。由此可見(jiàn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按法律規(guī)定是受?chē)?yán)格限制的。這些限制性規(guī)定，雖不是針對(duì)農(nóng)村房屋能否出售作出的，但基于農(nóng)村房屋與其所付著的土地緊密關(guān)聯(lián)性和我國(guó)傳統(tǒng)的房隨地走、房地一體的習(xí)慣思維，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)因此變得異常復(fù)雜起來(lái)。這種房隨地走、房地一體的認(rèn)識(shí)，使審判實(shí)踐中不少審判人員將農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓當(dāng)成了左右農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效、無(wú)效的法寶，并以此作為裁判的依據(jù)。那么，農(nóng)村宅基地不能任意轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓呢？筆者認(rèn)為，雖然在物理上和人們的習(xí)慣思維上，農(nóng)村房屋與農(nóng)村宅基地密不可分；但是，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)房屋所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)卻是分開(kāi)規(guī)定的，他們是兩種各自獨(dú)立存在的權(quán)利，并無(wú)主從之分；而且目前我國(guó)也并無(wú)明確的法律規(guī)定要求這兩種權(quán)利在發(fā)生變更時(shí)必須同步進(jìn)行。人們之所以有房隨地走（或地隨房走）、房地一體的說(shuō)法，是由于受《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”及相關(guān)學(xué)者理論的影響。這其實(shí)是對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的一種誤解。因?yàn)?，房、地同時(shí)轉(zhuǎn)讓、房地一體原則是我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法針對(duì)“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易”而專(zhuān)門(mén)規(guī)定的特有原則；其他可參照此規(guī)定執(zhí)行的情形，也只有該法第七十一條規(guī)定的“在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理”這種情況。從上面規(guī)定我們可以看出，該原則所適用的對(duì)象和范圍都是特定的，其立足點(diǎn)為國(guó)有土地和城市房產(chǎn)，并非農(nóng)村集體土地和農(nóng)村房屋。而農(nóng)村房屋和農(nóng)村宅基地不同于城市房產(chǎn)和國(guó)有土地的特殊性，自然決定了我們不能盲目地套用這種原則。因此，筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)也必須執(zhí)行房隨地走、房地一體、同時(shí)轉(zhuǎn)讓原則的情況下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定并不必然決定農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)。
二、關(guān)于認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力適用法律的原則從上面的分析我們已經(jīng)得出，農(nóng)村房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的。但是不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的呢？回答是否定的。因?yàn)椋鶕?jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，一個(gè)合同有效、無(wú)效不僅合同主體要適格，而且內(nèi)容要合法。不能簡(jiǎn)單的以農(nóng)村房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的就輕率作出有效的認(rèn)定。筆者認(rèn)為，在適用法律對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，除依法適用我國(guó)《合同法》關(guān)于合同有效、無(wú)效規(guī)定的一般原則外，還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下原則：
（一）分類(lèi)適用，區(qū)別對(duì)待原則。筆者根據(jù)自己所在的江蘇省淮安市楚州區(qū)法院近年來(lái)受理的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件統(tǒng)計(jì)情況分析，目前我國(guó)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛按合同主體的差異大致可化分為兩類(lèi)：一類(lèi)是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛；另一類(lèi)是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，我們?cè)谶m用法律處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛時(shí)，就必須首先對(duì)糾紛進(jìn)行歸類(lèi)，再根據(jù)不同的類(lèi)型執(zhí)行不同的法律規(guī)定。
1、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中合同效力問(wèn)題。因這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房者具有在該地申請(qǐng)宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，故立法精神和國(guó)家相關(guān)政策也認(rèn)可這種房屋轉(zhuǎn)讓行為。因此，審判人員在審判實(shí)踐中，基本上形成了共識(shí)：本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合《合同法》關(guān)于有效合同要件，原則上均按有效合同適用《合同法》進(jìn)行處理。對(duì)此，筆者也無(wú)意持不同的觀點(diǎn)。
2、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合同效力問(wèn)題。審判實(shí)踐中大多審判人員都認(rèn)為，因法律禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼?，這類(lèi)合同應(yīng)一律認(rèn)定無(wú)效。但筆者認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單的作出這樣的結(jié)論。因?yàn)樵谶@類(lèi)合同所涉及的內(nèi)容中有許多方面目前法律并未作出明確否定，有很多地方是值得商榷的；且目前我國(guó)正在大力進(jìn)行社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，鼓勵(lì)農(nóng)村村民進(jìn)鎮(zhèn)購(gòu)房，因此，對(duì)這類(lèi)合同糾紛不宜一棍子打死。筆者同時(shí)認(rèn)為，對(duì)這類(lèi)合同應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合目前農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際情況，將其進(jìn)一步化分為兩種情形，進(jìn)行具體問(wèn)題，具體分析，實(shí)行區(qū)別對(duì)待：
（1）購(gòu)房者是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村居民；我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃?，法律、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使，而應(yīng)在審理案件中單獨(dú)就房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否有效作出客觀公正的認(rèn)定。這樣做既不與法律、法規(guī)、政策存在沖突，又有利于農(nóng)村居民對(duì)房屋處分權(quán)的實(shí)際實(shí)現(xiàn)，更能滿(mǎn)足和調(diào)劑某些農(nóng)村村民之間的特殊需要，從而維護(hù)地方穩(wěn)定。因此，筆者主張對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合《合同法》關(guān)于有效合同其他要件的，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同，適用《合同法》有效合同規(guī)定進(jìn)行處理，其效力不應(yīng)受到農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的影響。
（2）購(gòu)房者是城鎮(zhèn)居民；對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院辦公廳早在1999年就在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》第2條第二款就作出了：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的明文政策規(guī)定；2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定。從這些政策性規(guī)定來(lái)看，國(guó)家為了維護(hù)農(nóng)村集體土地秩序，是一向嚴(yán)厲禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的。而根據(jù)我《民法通則》第六條規(guī)定，“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”。由此可見(jiàn)，農(nóng)村房屋雖然可以買(mǎi)賣(mài)，但城鎮(zhèn)居民卻是排除在該合同

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那一抹微笑

1.公民的私人財(cái)產(chǎn)是受到法律保護(hù)的,任何人不得干涉
2.父母的私有財(cái)產(chǎn)就算是兩個(gè)兄弟也不能干涉父母的個(gè)人財(cái)產(chǎn),這是法律明文規(guī)定的
3.如母親去世,繼承法規(guī)定有遺囑按遺囑分無(wú)遺囑按法律規(guī)定分配,如果你母親沒(méi)有留下遺囑,那么就發(fā)生法定繼承,首先必須先把屬于你父母的共同財(cái)產(chǎn)先均分出來(lái),你父親一半母親一半,母親的財(cái)產(chǎn)屬于遺產(chǎn),依照繼承法規(guī)定的原則,你母親的財(cái)產(chǎn)發(fā)生法定繼承,你父親,你們兄弟姐妹以及你母親的父母(如果已經(jīng)去世,則發(fā)生代位繼承,即你母親的父母的晚輩直系血親可以代替其位置而享有繼承權(quán)參與遺產(chǎn)繼承分配.如果你母親沒(méi)有其他兄弟姐妹則不發(fā)生代位繼承)都有繼承權(quán),一般均分(除法律另有規(guī)定除外,可以參考繼承法)也就是說(shuō)你兩個(gè)兄弟可以分別分到總參加遺產(chǎn)分配人數(shù)分之一的遺產(chǎn),如有5個(gè)人有繼承權(quán)可分別得五分之一財(cái)產(chǎn),六個(gè)人享有繼承權(quán)同理以此類(lèi)推
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4.另外由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的增值部分屬于孳息范圍,你父母共同享有,你母親去世,那么孳息的一半也應(yīng)該是你父親
僅限參考，希望能幫助到你

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