開發(fā)商變更規(guī)劃業(yè)主如何維權(quán)?
變更規(guī)劃常見形式
1.減少小區(qū)綠化面積。為增加利潤(rùn)率,越來越多的開發(fā)商有可能在綠化上做文章,占用綠地面積,建設(shè)新的房屋。如在綠地上建設(shè)物業(yè)用房便是某些開發(fā)商常用的減少小區(qū)綠化面積的手段之一。
2.調(diào)整或減少小區(qū)功能。小區(qū)功能設(shè)施包括電梯、物業(yè)、停車場(chǎng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、寬帶接入、有線電視、健身房、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等。某些房地產(chǎn)開發(fā)商在售房時(shí),為吸引購房者,夸大宣傳所建小區(qū)的功能,但是隨著開發(fā)過程的推進(jìn),為追求更高的利潤(rùn),有些配套設(shè)施卻被取消。
3.擴(kuò)大建筑總面積,增加容積率。有些開發(fā)商為了增加利潤(rùn),為使小區(qū)總建筑面積增加,不顧原有的規(guī)劃設(shè)計(jì)加蓋房屋、增加層高。
購房者有權(quán)要求退房及賠償
《商品房銷售管理辦法》中只規(guī)定了購房者有退房的權(quán)利,沒有提及對(duì)于購房者不愿退房的情況下如何賠償。在實(shí)踐中,變更規(guī)劃后買房人雖受到損失,但并不一定要求退房?!渡唐贩夸N售管理辦法》中規(guī)定購房者退房的條款屬于權(quán)利性質(zhì)條款而非義務(wù)性質(zhì)條款,購房者可依此條款要求房地產(chǎn)開發(fā)商退房,也可放棄此條款賦予的權(quán)利而援引《合同法》等其他法律規(guī)定主張賠償損失的權(quán)利。
如何預(yù)防開發(fā)商變更規(guī)劃
1.購房者在購房時(shí)與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議。購房者在購房時(shí)就住宅規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃及違約責(zé)任等內(nèi)容應(yīng)與開發(fā)商達(dá)成一致協(xié)議,寫入雙方的購房合同,并將規(guī)劃設(shè)計(jì)圖作為合同附件。購房者應(yīng)當(dāng)注意合同中對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更相關(guān)內(nèi)容的約定,如房屋和房屋所在大樓的結(jié)構(gòu)、高度、朝向以及小區(qū)公共配套設(shè)施、綠地面積、房屋間距等約定一定要明確無誤,應(yīng)盡量不產(chǎn)生歧義。
2.明確約定發(fā)生規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的程序。在商品房買賣合同中,購房者與商品房銷售商要明確約定變更規(guī)劃所需的程序,做到變更規(guī)劃有章可循。如在合同中約定房地產(chǎn)開發(fā)商需要變更規(guī)劃時(shí),需告知購房者變更規(guī)劃的原因,征求購房者的意見,決定是否變更規(guī)劃需召開多數(shù)購房者參加的聽證會(huì)、得到全部購房者2/3以上的多數(shù)的同意等。
3.明確約定房地產(chǎn)開發(fā)商單方變更規(guī)劃后的違約責(zé)任。在商品房買賣合同中,購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商明確約定開發(fā)商單方變更規(guī)劃后的違約責(zé)任的賠償標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)算*,購房者同意和不同意變更的賠償或補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。除此之外,還可以明確約定購房者有權(quán)退房或不退房的情形下,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
4.房屋在建過程中,購房者可選出代表監(jiān)督開發(fā)商建設(shè)進(jìn)程。因變更規(guī)劃而損害的利益往往是小區(qū)全部購房者的利益。為杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商因變更規(guī)劃而損害購房者的利益,可由購房者選出代表監(jiān)督開發(fā)商建設(shè)進(jìn)程,一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有變更規(guī)劃的情形,及時(shí)通知其他購房者,及時(shí)制止開發(fā)商單方變更規(guī)劃。
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《商品房銷售管理辦法》第二十三條中明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的,還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》”;第二十四條還規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”第二十條還規(guī)定“因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異,當(dāng)事人不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
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