生活中很多人由于房價高,或者沒購房資格等原因,而選擇小產(chǎn)權(quán)房,但是購買小產(chǎn)權(quán)房和購買普通住宅不同,需要注意很多方面。那么小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同可以公證嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎么簽?下面一起來看看關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的知識吧。
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎
小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案,所以所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的3種情形:
1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同有效
農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民,并禁止向城市居民出售。但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間買賣。所以只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力,簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時買賣對方也表示真實,而且不違反法律或社會公共利益,那么在這種情況下,一般會認定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的。
2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同無效
因為農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利,與享有者特定身份相*,非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。所以買賣雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議,是違反我國有關(guān)法律、法規(guī)強制性規(guī)定,一般都會被認定為無效協(xié)議。
3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同無效
農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。也就是說,宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房僅能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間進行流轉(zhuǎn),城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護的,該買賣行為一般是無效的。
但是,城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后,取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門批準,該房屋買賣合同一般認定有效。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同可以公證嗎
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同可以公證嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是不可以公證的。因為小產(chǎn)權(quán)房屋在我國是禁止買賣的,任何買賣小產(chǎn)權(quán)房屋的行為都是違法行為,公證的目的是在于公證房屋買賣行為的合法有效性,對于國家命令禁止的行為是不會進行公證的。
1、針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言,將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
2、按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
第1和第2種分類的小產(chǎn)權(quán)是合法的,只要交足購房款,或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣(經(jīng)濟適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易),其法律規(guī)定較為明確。而第3種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議,而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
三、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎么簽
1、標的要清晰
主要包括以下內(nèi)容:房屋的坐落位置、所買賣房屋的面積等內(nèi)容,注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積。另外,房屋是現(xiàn)房還是期房、房屋的配套設(shè)施和維修標準也要說明。
2、預(yù)定房屋的價格及付款時間
按買賣房屋的建筑面積來計算價格,即約定每平方米建筑面積的售價為多少元,然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。在合同中要列一個付款時間進度表,買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。
3、明確交房期限
約定交房期限也是有必要的,賣方應(yīng)在某日期之前,將房屋交付買方。
4、權(quán)利擔保
購房者還應(yīng)要求賣方保證在交付房屋時,該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛,如果有由賣方承擔全部責任。
5、約定其他事項
買賣雙方還應(yīng)約定其他比較重要的事項,比如房屋的保修責任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設(shè)施等。小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的,所以在交易的時候是很容易出現(xiàn)問題,而且是不能上市的,如果你一定要買,在進行小產(chǎn)權(quán)房買賣的時候一定要注意細節(jié)問題。
以上就是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同可以公證嗎,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎么簽的相關(guān)內(nèi)容,希望能對大家有幫助!齊裝網(wǎng),中國知名大型裝修平臺,裝修領(lǐng)導品牌。如果想下一番心思裝修設(shè)計,建議您申請齊裝網(wǎng)的*設(shè)計服務(wù),通過專業(yè)設(shè)計師的現(xiàn)場量房幫您規(guī)劃合理的空間布局和精美設(shè)計。
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