自去年房貸利率掛鉤LPR以來,很多人是一頭霧水,不知道貸款選擇哪一種*合算。今年房貸利率轉(zhuǎn)換工作已經(jīng)正式開始,相信不少購(gòu)房者也接到了銀行的通知,貸款利率跟購(gòu)房者的利息息息相關(guān),所以大家都十分關(guān)心,那么房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率?lpr和固定利率哪個(gè)合算?下面一起來看看吧。
一、房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率
首先,要弄清楚固定利率與LPR兩種貸款*的不同之處。固定利率是保守固定的,即無論市場(chǎng)貸款利率怎么變化,都穩(wěn)如泰山保持不變。
LPR則是冒險(xiǎn)浮動(dòng)的,每年一次重定價(jià),重定價(jià)日一般為每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年對(duì)年對(duì)日當(dāng)天報(bào)價(jià)(也有可能保持不變)。
其次,要弄清楚兩種*的計(jì)算邏輯。下面的每一個(gè)公式都是重點(diǎn):
固定貸款利率=基準(zhǔn)利率(固定4.9%)+(1+浮動(dòng))(固定)
貸款利率=LPR*報(bào)價(jià)(浮動(dòng))+加點(diǎn)數(shù)值(固定)
LPR=MLF利率(浮動(dòng))+加點(diǎn)幅度(可為負(fù),浮動(dòng))
*個(gè)公式不難理解,后面兩個(gè)公式關(guān)鍵在于弄清楚LPR的計(jì)算邏輯,所以得弄清楚MLF和加點(diǎn)幅度。
MLF:是央行通過招標(biāo)*向銀行提供借款的參考利率,并要求銀行將借款向指定對(duì)象發(fā)放貸款,一般投放到“三農(nóng)”和小微企業(yè),其核心關(guān)注指標(biāo)為GDP名義增速。
MLF通常三個(gè)月、六個(gè)月或者一年,為企業(yè)提供中短期融資,該值相對(duì)固定,可以為L(zhǎng)PR提供報(bào)價(jià)指引。
加點(diǎn)幅度:指銀行根據(jù)自身的*成本、風(fēng)險(xiǎn)成本等因素,去掉*值和*值之后形成的平均加點(diǎn)。
該值每月20日變化一次,即構(gòu)成了LPR每月20日變化。
舉例說明:2019年實(shí)施該政策以來,五年期以上LPR從4.85%降到4.75%,主要是由于MLF從3.3%降到3.15%,各銀行的融資成本有所降低,在結(jié)合本行的*情況制定相應(yīng)的加點(diǎn)幅數(shù),從而使LPR降低了0.1%。
*,根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)喜好和實(shí)際情況進(jìn)行選擇。房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率?個(gè)人認(rèn)為如果你的固定執(zhí)行利率高于4%,就可以考慮選擇轉(zhuǎn)LPR,長(zhǎng)期看好LPR穩(wěn)定或略降。
二、lpr和固定利率哪個(gè)合算
選擇固定利率,房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變,以后也不管LPR利率怎么變化,你的房貸利率都不變。選擇浮動(dòng)利率,房貸利率根據(jù)LPR的變動(dòng)而變化。那么問題來了,lpr和固定利率哪個(gè)合算?
央行稱,兩種轉(zhuǎn)換*各有優(yōu)勢(shì),具體如何選擇取決于自己的判斷,特別是對(duì)未來利率走勢(shì)的判斷。
如果認(rèn)為未來LPR會(huì)下降,那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好。
如果認(rèn)為未來LPR可能上升,那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。
舉個(gè)例子,如果你目前的個(gè)人房貸利率是在5年期貸款基準(zhǔn)利率上打9折,那么按照目前5年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算,你的實(shí)際執(zhí)行利率水平為4.41%(=4.9%×0.9)。根據(jù)人民銀行〔2019〕30號(hào)公告,個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換前后利率水平保持不變。
一是如果選擇轉(zhuǎn)為固定利率,那么個(gè)人房貸在整個(gè)合同剩余期限內(nèi),都將執(zhí)行4.41%這個(gè)利率。
二是如果選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià),個(gè)人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”確定。其中,-0.39是固定加點(diǎn)點(diǎn)差,根據(jù)當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率(4.41%)與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉(zhuǎn)換后到*個(gè)重定價(jià)日前,房貸利率還是4.41%,但計(jì)算*變成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;從*個(gè)重定價(jià)日起,房貸利率就會(huì)變成“當(dāng)時(shí)*的5年期LPR+(-0.39%)”;以后每個(gè)重定價(jià)日都以此類推。
對(duì)比上述*,很明顯,如果判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%,即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%,也就是說未來的LPR比4.8%高,就可選擇*種;反之,如果判斷未來LPR比4.8%低,就可選擇第二種。
其實(shí)無論是何種轉(zhuǎn)換*,轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有的利率水平,除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求,在流動(dòng)性合理充裕、市場(chǎng)利率有望下行的情況下,堅(jiān)守“房住不炒”的定位,不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào),同時(shí)也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。
具體來說,業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì),未來一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商,采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)(浮動(dòng)利率)將可能是普遍的*。
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2020年房貸利率轉(zhuǎn)換是什么意思 2020年房貸利率轉(zhuǎn)換怎么操作 房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR好還是固定利率好
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