我國(guó)在住房制度改革以前,是將房屋作為給單位職工的福利待遇,按照低租金進(jìn)行實(shí)物分配居住使用,這種體現(xiàn)為一種社會(huì)保障性和福利性的房屋就稱為福利性房屋。住房制度改革以后,福利性房屋實(shí)物分配制度逐漸為市場(chǎng)化、貨幣化房屋分配制度所替代。依據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,福利性政策房屋的出售實(shí)行三種價(jià)格政策:職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房,產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,可以依法進(jìn)入市場(chǎng);職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房,產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,通常住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng);職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房,擁有部分產(chǎn)權(quán),即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的*權(quán)和處分權(quán),可以繼承。據(jù)此,福利性分房有市場(chǎng)價(jià)房、成本價(jià)房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房。筆者就離婚中分割福利公房產(chǎn)生的爭(zhēng)議作些探討。這種情況下,假如婚前一方取得房產(chǎn)證,房屋屬婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),沒有爭(zhēng)議。假如是婚后取得房產(chǎn)證,如何認(rèn)定實(shí)踐中有不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為是,理由是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得是以登記為生效要件的,既然房產(chǎn)是在婚后登記取得的,則該不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)視為婚后取得,依據(jù)的規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為,無(wú)論是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房還是以成本價(jià)購(gòu)買,購(gòu)房者已經(jīng)全款支付了房款,房屋買賣已經(jīng)履行完畢,一方在婚前取得了房產(chǎn)的全部債權(quán),婚后取得房產(chǎn)證,也只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化,故仍應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)?;榍耙环匠凶猓楹笥霉餐?cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋,產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下的,產(chǎn)生爭(zhēng)議依《人民法院婚姻法司法解釋
(二)》中的第十九條規(guī)定認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。假如婚前一方承租,婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的,房屬權(quán)屬如何處理對(duì)此,婚姻法及相關(guān)司法解釋沒有解答,司法實(shí)踐中的爭(zhēng)議較大。筆者認(rèn)為,我國(guó)婚姻法所確定的法定財(cái)產(chǎn)制是夫妻婚后所得共同制,除夫妻個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)和夫妻另有約定外,夫妻雙方或一方在存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),均歸夫妻共同所有?;榍坝梢环匠凶獾姆课菟袡?quán)屬于國(guó)家或者單位所有,承租人只享有債權(quán)和該房屋在出賣時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),而沒有所有權(quán),因此不屬于夫妻個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)。另外,公有住房的出售價(jià)格中包括了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇,如簡(jiǎn)單地將承租的公有房屋是以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的,即推定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)顯屬不公。從婚姻法確定的法定財(cái)產(chǎn)制出發(fā),筆者認(rèn)為確定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)適宜。在分割時(shí),要綜合考量個(gè)人出資情況以及工齡折扣等多種因素,本著權(quán)利與義務(wù)相一致和平等原則進(jìn)行分割。筆者認(rèn)為,以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)置的公房所擁有的是部分產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)理解為尚未取得完全所有權(quán)的房屋。對(duì)此爭(zhēng)議可以依照《人民法院婚姻法司法解釋
(二)》中的第二十一條的規(guī)定處理。
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依照國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》相關(guān)規(guī)定,只要享有福利分房權(quán)利的職工,依國(guó)家政策法規(guī)參加房改,交納了購(gòu)房款,即對(duì)房改購(gòu)得的房屋享有產(chǎn)權(quán),不應(yīng)以未發(fā)房產(chǎn)證而否認(rèn)其權(quán)利。
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1、房屋手續(xù)是否齊全(查看房產(chǎn)證,土地證,個(gè)別地區(qū)還有契稅證,新房需要預(yù)售許可證)
2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛(是否有抵押,查封,離婚析產(chǎn),繼承,共有權(quán)人問題)
3、交易房屋是否在租(須關(guān)注:買賣不破*)
4、土地情況是否清晰(是否有土地抵押,查封等)
5、市政規(guī)劃是否影響(是否在動(dòng)遷紅線內(nèi))
6、房屋是否合法(不要有違規(guī)搭建等,無(wú)法辦理過戶)。
7、單位房屋是否侵權(quán)(福利分房等)
8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠,該房產(chǎn)內(nèi)戶口應(yīng)該遷移(特別是學(xué)區(qū)房)
9、中介公司是否違規(guī)(選取全國(guó)*的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理,防止黑心中介吃差價(jià)等)
10、合同約定是否明確(違約賠償責(zé)任)期望我的回答能幫到您
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1、房屋手續(xù)是否齊全(查看房產(chǎn)證,土地證,個(gè)別地區(qū)還有契稅證,新房需要預(yù)售許可證),
2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛(是否有抵押,查封,離婚析產(chǎn),繼承,共有權(quán)人問題),
3、交易房屋是否在租(須關(guān)注:買賣不破*),
4、土地情況是否清晰(是否有土地抵押,查封等),
5、市政規(guī)劃是否影響(是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)),
6、房屋是否合法(不要有違規(guī)搭建等,無(wú)法辦理過戶),
7、單位房屋是否侵權(quán)(福利分房等)。
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