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土地使用權(quán)如何補(bǔ)償?有沒(méi)有人了解?

  • 提問(wèn)者:加菲猴
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  • 提問(wèn)時(shí)間:2017-09-10 17:13:31

已有回答(4條)
  • 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)送。土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥*取得的土地使用權(quán),除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒(méi)有使用期限的限制,土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

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  • 建設(shè)用地使用權(quán)的收回分四種類(lèi)型:
    1、建設(shè)用地使用權(quán)屆滿,此處分住宅和非住宅,住宅自動(dòng)續(xù)期,非住宅繳費(fèi)
    2、政府因公共利益需要提前收回土地使用權(quán),并給與使用人一定補(bǔ)償?shù)模饕憩F(xiàn)在城市房屋拆遷
    3、政府依法無(wú)償強(qiáng)制收回,主要為建設(shè)用地使用權(quán)人未繳納出讓金或閑置土地兩年以上
    4、建設(shè)用地使用權(quán)人以牟利為目的非法買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)而被政府收回
    主要研究第二種和第三種情況,
    第二種情況:由于公共利益政府提前收回與補(bǔ)償
    《土地管理法》第五十八條有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國(guó)有土地使用權(quán):
    (一)為公共利益需要使用土地的;
    (二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;
    (三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;
    (四)因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因,停止使用原劃撥的國(guó)有土地的;
    依照前款第
    (一)項(xiàng)、第
    (二)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
    《房地產(chǎn)管理法》第二十條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,依照社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并依照土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
    《物權(quán)法》百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金。
    以上規(guī)定主要關(guān)注兩點(diǎn):
    1、公共利益如何認(rèn)定?
    2、對(duì)土地面積怎樣補(bǔ)償關(guān)于個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)論不休,不過(guò)一直沒(méi)有定論,我們針對(duì)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況只來(lái)分析第二個(gè)問(wèn)題即如何補(bǔ)償,現(xiàn)在法律規(guī)定沒(méi)有考量?jī)蓚€(gè)關(guān)鍵因素a、土地價(jià)值:1999年《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》6.7.6依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓*取得的土地使用權(quán),依照社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí),對(duì)該土地使用權(quán)假如視為提前收回處理,則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。此種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià),應(yīng)依照該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。該條規(guī)定表明,應(yīng)該依照該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行。
    土地使用權(quán)不予補(bǔ)償?shù)挠^點(diǎn)是錯(cuò)誤的,在計(jì)算房屋的市場(chǎng)價(jià)值。實(shí)際上,在對(duì)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí),該房屋所在地理位置(即所謂的區(qū)位價(jià)格)對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)格起到?jīng)Q定性作用,土地使用權(quán)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋的價(jià)值?!冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第42條中規(guī)定了土地使用權(quán)的價(jià)值包含在被拆遷房屋內(nèi),只是以房屋的區(qū)位代替了土地使用權(quán)的價(jià)值。2002年國(guó)務(wù)院法制辦秘書(shū)行政司在一份回復(fù)一步解釋了貨幣補(bǔ)償款中包括對(duì)地使用權(quán)的補(bǔ)償。《國(guó)務(wù)院法制辦公室秘書(shū)行政司對(duì)北京是政府法制辦公室(國(guó)法秘函(2002)15號(hào),國(guó)法秘函(2002)15號(hào))
    B、容積率問(wèn)題:不過(guò)地方規(guī)定有所體現(xiàn):2002年2月頒布的《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法》第12條規(guī)定:被拆遷房屋合法占有的土地面積,超過(guò)其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的超過(guò)部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施土地管理法辦法第29條規(guī)定予以補(bǔ)償。標(biāo)準(zhǔn)容積率為住宅:1.3,辦公、商業(yè)用房1.5,工業(yè)用房0.5,其他住房1.5,各市縣政府在此標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)15%范圍內(nèi)確定。被拆遷房屋合法使用土地面積,以土地使用證的記載為準(zhǔn)。
    第二十九條為公共利益需要使用土地或者為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地,經(jīng)依法批準(zhǔn)收回國(guó)有土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人按照下列規(guī)定給予補(bǔ)償
    (一)原以出讓等有償使用*取得土地使用權(quán),合同有約定的,按照合同約定補(bǔ)償;合同未約定的,按照土地有償使用合同期限的余期、土地用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等因素予以補(bǔ)償;
    (二)原以劃撥*取得土地使用權(quán)的,參照收回時(shí)征用非耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償;
    (三)地上建筑物,按照城市房屋拆遷的有關(guān)法律、法規(guī)予以補(bǔ)償。為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或者實(shí)施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊城、舊村改造,需要使用土地,經(jīng)依法批準(zhǔn)收回農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償;地上建筑物,依照其實(shí)際價(jià)值予以合理補(bǔ)償。
    對(duì)于土地面積又分為住宅和非住宅兩種情況
    (1)非住宅提前收回的補(bǔ)償
    《土地管理法》第58條規(guī)定:適當(dāng)補(bǔ)償?!冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。
    在特殊情況下,依照社會(huì)公共利益的需要,國(guó)家可以依照法律程序提前收回,并依照土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、使用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
    單單從以上幾個(gè)方面的條文來(lái)理解,政府返還剩余年限的土地出讓金就不應(yīng)該包含在適當(dāng)補(bǔ)償之內(nèi)?!段餀?quán)法》百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金。從上面的規(guī)定可以看出:實(shí)際上土地使用人獲得了兩筆費(fèi)用:1是剩余年限的土地出讓金。2是包含在被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格內(nèi)的土地價(jià)值。
    (2)住宅土地被提前收回的補(bǔ)償
    所謂的“拆一補(bǔ)一”補(bǔ)償方案,看似合情合理,實(shí)際非常無(wú)情,沒(méi)有考量拆遷前后的容積率變化掩蓋了補(bǔ)償?shù)牟缓侠硇浴?br>美國(guó)土地補(bǔ)償不僅考量土地的現(xiàn)有價(jià)值而且還要考量預(yù)期的、未來(lái)的利益,還要補(bǔ)償相鄰的土地所有者的利益。
    第三種:政府無(wú)償收回
    主要指閑置土地的收回
    (1)收回的主體
    依照《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見(jiàn)》規(guī)定:人民政府或者土地管理部門(mén)有權(quán)依法無(wú)償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)。
    地收回的程序
    《閑置土地處置辦法》第5條規(guī)定:閑置土地的收回,由縣政府土管部門(mén)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后予以公告下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書(shū)》,終止合同或者撤銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū),注銷(xiāo)土地登記和土地證書(shū)。

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  • 假如房屋使用權(quán)性質(zhì)不是居住,就要看當(dāng)初土地轉(zhuǎn)讓合同是怎樣約定的,有三種可能:
    1.可以續(xù)期,需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;
    2.不可續(xù)期,土地使用權(quán)收回,對(duì)土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補(bǔ)償;
    3.不可續(xù)期,無(wú)償收回土地使用權(quán)。

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  • 假如房屋使用權(quán)性質(zhì)是居住,按照法律規(guī)定自動(dòng)續(xù)期,這個(gè)就不用煩神了。假如房屋使用權(quán)性質(zhì)不是居住,就要看當(dāng)初土地轉(zhuǎn)讓合同是怎樣約定,有三種可能:
    1.可以續(xù)期,需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;
    2.不可續(xù)期,土地使用權(quán)收回,對(duì)土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補(bǔ)償;
    3.不可續(xù)期,無(wú)償收回土地使用權(quán)。

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