你的鬼話

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥*取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

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夏至未至

建設(shè)用地使用權(quán)的收回分四種類(lèi)型：
1、建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，此處分住宅和非住宅，住宅自動(dòng)續(xù)期，非住宅繳費(fèi)
2、政府因公共利益需要提前收回土地使用權(quán)，并給與使用人一定補(bǔ)償?shù)模饕憩F(xiàn)在城市房屋拆遷
3、政府依法無(wú)償強(qiáng)制收回，主要為建設(shè)用地使用權(quán)人未繳納出讓金或閑置土地兩年以上
4、建設(shè)用地使用權(quán)人以牟利為目的非法買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)而被政府收回
主要研究第二種和第三種情況，
第二種情況：由于公共利益政府提前收回與補(bǔ)償
《土地管理法》第五十八條有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：
（一）為公共利益需要使用土地的；
（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；
（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；
（四）因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；
依照前款第
（一）項(xiàng)、第
（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
《房地產(chǎn)管理法》第二十條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，依照社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并依照土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
《物權(quán)法》百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。
以上規(guī)定主要關(guān)注兩點(diǎn):
1、公共利益如何認(rèn)定？
2、對(duì)土地面積怎樣補(bǔ)償關(guān)于個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)論不休，不過(guò)一直沒(méi)有定論，我們針對(duì)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況只來(lái)分析第二個(gè)問(wèn)題即如何補(bǔ)償，現(xiàn)在法律規(guī)定沒(méi)有考量?jī)蓚€(gè)關(guān)鍵因素a、土地價(jià)值：1999年《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》6．7．6依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓*取得的土地使用權(quán)，依照社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)假如視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。此種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)依照該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。該條規(guī)定表明，應(yīng)該依照該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行。
土地使用權(quán)不予補(bǔ)償?shù)挠^點(diǎn)是錯(cuò)誤的，在計(jì)算房屋的市場(chǎng)價(jià)值。實(shí)際上，在對(duì)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，該房屋所在地理位置（即所謂的區(qū)位價(jià)格）對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)格起到?jīng)Q定性作用，土地使用權(quán)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋的價(jià)值?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第42條中規(guī)定了土地使用權(quán)的價(jià)值包含在被拆遷房屋內(nèi)，只是以房屋的區(qū)位代替了土地使用權(quán)的價(jià)值。2002年國(guó)務(wù)院法制辦秘書(shū)行政司在一份回復(fù)一步解釋了貨幣補(bǔ)償款中包括對(duì)地使用權(quán)的補(bǔ)償。《國(guó)務(wù)院法制辦公室秘書(shū)行政司對(duì)北京是政府法制辦公室(國(guó)法秘函（2002）15號(hào)，國(guó)法秘函（2002）15號(hào))
B、容積率問(wèn)題：不過(guò)地方規(guī)定有所體現(xiàn)：2002年2月頒布的《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法》第12條規(guī)定：被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過(guò)其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的超過(guò)部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施土地管理法辦法第29條規(guī)定予以補(bǔ)償。標(biāo)準(zhǔn)容積率為住宅：1.3，辦公、商業(yè)用房1.5，工業(yè)用房0.5，其他住房1.5，各市縣政府在此標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)15%范圍內(nèi)確定。被拆遷房屋合法使用土地面積，以土地使用證的記載為準(zhǔn)。
第二十九條為公共利益需要使用土地或者為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人按照下列規(guī)定給予補(bǔ)償
(一)原以出讓等有償使用*取得土地使用權(quán)，合同有約定的，按照合同約定補(bǔ)償;合同未約定的，按照土地有償使用合同期限的余期、土地用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等因素予以補(bǔ)償;
(二)原以劃撥*取得土地使用權(quán)的，參照收回時(shí)征用非耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償;
(三)地上建筑物，按照城市房屋拆遷的有關(guān)法律、法規(guī)予以補(bǔ)償。為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或者實(shí)施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊城、舊村改造，需要使用土地，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償;地上建筑物，依照其實(shí)際價(jià)值予以合理補(bǔ)償。
對(duì)于土地面積又分為住宅和非住宅兩種情況
（1）非住宅提前收回的補(bǔ)償
《土地管理法》第58條規(guī)定：適當(dāng)補(bǔ)償?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。
在特殊情況下，依照社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回，并依照土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、使用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
單單從以上幾個(gè)方面的條文來(lái)理解，政府返還剩余年限的土地出讓金就不應(yīng)該包含在適當(dāng)補(bǔ)償之內(nèi)?！段餀?quán)法》百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。從上面的規(guī)定可以看出：實(shí)際上土地使用人獲得了兩筆費(fèi)用：1是剩余年限的土地出讓金。2是包含在被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格內(nèi)的土地價(jià)值。
（2）住宅土地被提前收回的補(bǔ)償
所謂的“拆一補(bǔ)一”補(bǔ)償方案，看似合情合理，實(shí)際非常無(wú)情，沒(méi)有考量拆遷前后的容積率變化掩蓋了補(bǔ)償?shù)牟缓侠硇浴?br>美國(guó)土地補(bǔ)償不僅考量土地的現(xiàn)有價(jià)值而且還要考量預(yù)期的、未來(lái)的利益，還要補(bǔ)償相鄰的土地所有者的利益。
第三種：政府無(wú)償收回
主要指閑置土地的收回
（1）收回的主體
依照《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見(jiàn)》規(guī)定：人民政府或者土地管理部門(mén)有權(quán)依法無(wú)償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)。
地收回的程序
《閑置土地處置辦法》第5條規(guī)定：閑置土地的收回，由縣政府土管部門(mén)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后予以公告下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書(shū)》，終止合同或者撤銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，注銷(xiāo)土地登記和土地證書(shū)。

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小熊在江湖

假如房屋使用權(quán)性質(zhì)不是居住，就要看當(dāng)初土地轉(zhuǎn)讓合同是怎樣約定的，有三種可能：
1.可以續(xù)期，需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；
2.不可續(xù)期，土地使用權(quán)收回，對(duì)土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補(bǔ)償；
3.不可續(xù)期，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

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速度剛剛好

假如房屋使用權(quán)性質(zhì)是居住，按照法律規(guī)定自動(dòng)續(xù)期，這個(gè)就不用煩神了。假如房屋使用權(quán)性質(zhì)不是居住，就要看當(dāng)初土地轉(zhuǎn)讓合同是怎樣約定，有三種可能：
1.可以續(xù)期，需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；
2.不可續(xù)期，土地使用權(quán)收回，對(duì)土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補(bǔ)償；
3.不可續(xù)期，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

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