自動生產線

（一）土地使用權的地價評估和合同的簽訂。土地使用權抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
1、以出讓*取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估并經抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
2、以劃撥*取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。由此看來在劃撥土地的估價中，金融機構和房地產估價機構都應對出讓金部分以及由此產生的相關稅費加以重視，房地產估價機構有義務在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產估價機構詳細掌握當?shù)赜嘘P房地產的各種政策、規(guī)章制度，有依據(jù)的向相關的報告使用者提供咨詢意見，以實現(xiàn)房地產估價機構的顧問功能。
3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及農民集體土地使用權的抵押，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門的確認，并明確實現(xiàn)抵押權的*，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金及相關稅費。然后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
4、以承包*取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農民集體土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，并經土地管理部門確認后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。抵押出讓土地使用權的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。
（二）土地使用權抵押登記申請土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂后15日內，持被抵押的土地的使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，應該持有對方的授權委托文件。除提交上述材料外，還應分別情況，提交以下材料：
5、以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金的證明；
6、以房屋及其占有范圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；
7、抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物涉及農民集體土地使用權抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；
8、以承包*取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；
9、抵押人和抵押權人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和*人身份證件；
10、抵押權人為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關批準手續(xù)的，應當提交有關批準文件；同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。未按規(guī)定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。
（三）土地使用權抵押登記和變更登記抵押登記申請經審查，符合規(guī)定要求的，準予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記。同時在抵押人的土地使用證內進行記錄，并向抵押權人核發(fā)《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。由此看來土地使用權抵押權取得的法律證明文件是《土地他項權利證明書》，土地抵押權人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規(guī)定，而且對其未來實現(xiàn)其抵押權不會產生任何有利的影響。土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權只能屬于土地管理部門。抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后15日內，持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分30日內持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財產涉及集體土地所有權轉為國有土地的，按土地管理的有關規(guī)定辦理。抵押合同的解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內，持有關證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

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加菲猴

1、*權對抗的風險按照“買賣不破*”的原則，假如“先租后抵”，由于*仍然有效，信用社將無法處理抵押房產。借款人與信用社簽訂借款合同前，假如以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，并且要求承租人一次性付清*費，信用社將無法獲得租金收入用于還貸。
2、抵押登記權的風險土地使用權的風險，信用社辦理房產抵押登記手續(xù)時，假如沒有同時辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現(xiàn)。登記期限的風險，信用社辦理房產抵押貸款時，假如將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將因到期而自動失效。
3、土地性質引發(fā)的風險我國現(xiàn)在的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。土地使用年限到期，信用社將無法處置土地上的房產。
4、土地用途變更的風險出讓土地依照用途不同有很多種，其價值是完全不同的。借款人假如私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，依照《土地管理法》規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權，信用社將無法處置抵押房產。
5、在建工程抵押的風險建設工程價款優(yōu)先權，依照《合同法》規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權的優(yōu)先受償權。稅收優(yōu)先權，依照《稅收征收管理辦法》規(guī)定，納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產設定擔保之前，稅收優(yōu)先于擔保物權。
6、共有財產抵押的風險依照《擔保法解釋》規(guī)定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，假如財產共有人沒有簽字，就會自動喪失抵押權。

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認識謝謝啊

依照《中華人民共和國擔保法》第三十七條規(guī)定，不得抵押的財產有：“
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第
（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外……”《擔保法》第三十四條第五項：抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可設定抵押；第三十六條第三款：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內的土地使用權同時抵押。依照上述規(guī)定，農村集體的土地使用權是不能單獨抵押的，能作抵押的僅限于抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的建筑物及其占有范圍內的土地使用權。，你們工廠后面那片空地的使用權是不能抵押的，但你們廠的廠房及其占有范圍內的土地使用權是可以抵押的。辦理抵押時應關注以下四個問題：
1.抵押登記要以土地使用權登記為前提條件。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權企業(yè)須在縣級人民政府土地管理部門辦理登記手續(xù)后方能設定抵押。
2.在抵押前須得到被抵押土地的集體土地所有者書面同意。書面同意文件應包括：在實現(xiàn)抵押權時，同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉為國有土地。
3.在辦理鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權抵押時，土地管理部門還應核定通過拍賣抵押物實現(xiàn)抵押權時應補交的土地使用權出讓金額。
4.因處分抵押財產需要改變鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權的性質時，應當由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)。將抵押的土地轉為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處理。

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不時地看風景

財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押。、出讓土地使用權設立抵押，有抵押擔保率不得超過評估地價總值的70?；同宗出讓土地權設定數(shù)個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該宗地總地價的70%。

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王

一些地方基層國土部門在辦理土地使用權抵押登記時，往往將抵押期限設定為一年，或者不設定期限.這些做法是否合法,合理，有些抵押人,抵押權人提出了質疑，法院,律師事務所等部門也有異議，給抵押登記工作帶來了一定的麻煩.那么，土地使用權的抵押期限應如何依法設定呢?

土地使用權抵押期限，應短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限.劃撥土地使用權的抵押期限應不超過同類用途土地的出讓期限.土地使用權抵押期限的設定應參照主合同期限，不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的.此外，房產和土地同時辦理抵押時，土地抵押期限的設定，還要兼顧房地一致的原則.也就是說應該小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致，以確保抵押登記的規(guī)范性，有效保障抵押人和抵押權人的合法權益.

在辦理土地使用權抵押登記時，可以根據(jù)主債權的效力，即主債權的存續(xù)期間確定土地抵押登記期限，依據(jù)相關法規(guī)，設定為主合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后兩年.主債權的存續(xù)期間為合同約定的債務履行期間，以及履行期屆滿后的法定起訴期.法定起訴期根據(jù)<民法通則>中"向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年"的規(guī)定，為主債務履行期屆滿后兩年.

注銷抵押登記是抵押權消失的一種形式.當債權因清償,免除等原因消失時，抵押權也消失.實際上，土地他項權利終止后，當事人往往不按時辦理注銷登記手續(xù)，此時，國土資源管理部門應認定抵押權自動消除.超過抵押期限不能清償全部債務的，由于債權未消失，抵押權仍然存在，應另行辦理續(xù)期抵押登記手續(xù).

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