先驗(yàn)房再收房應(yīng)該注意什么?
1.看三書一證一表:建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書,住宅使用說明書,住宅質(zhì)量保證書,房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證,建筑竣工驗(yàn)收備案表.并且要根據(jù)面積實(shí)測報告數(shù)據(jù)(蓋測繪隊(duì)公章)對照購房合同上的面積.
注意:三書一證一表是收房時的必要資料,如果開發(fā)商不能提供這些資料文件,業(yè)主有權(quán)拒絕收房.
2.交費(fèi)簽字先驗(yàn)房:發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費(fèi),簽字.應(yīng)先修房,同時取證,為日后舉證(即通過錄音機(jī),數(shù)碼攝像或數(shù)碼照相調(diào)好日期記錄證據(jù))打好基礎(chǔ),特別保存好自己那份驗(yàn)房咨詢報告.核查房屋總面積超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍(多退少補(bǔ),吃虧的是業(yè)主);套內(nèi)面積減少,公攤面積增加的情況更多(實(shí)得面積減少,吃虧的還是業(yè)主).
此外還有一些需要業(yè)主簽字的驗(yàn)收表格,記錄該套房子的驗(yàn)收情況,例如驗(yàn)房交接表等.據(jù)了解,有些開發(fā)商為了簡化驗(yàn)收流程,同時也為了避免驗(yàn)收糾紛,會在其工作人員陪同業(yè)主看房驗(yàn)收之前就要求業(yè)主把所有需要簽名的表格簽完,甚至以不給鑰匙看房脅迫業(yè)主.律師提醒,這樣做對業(yè)主是很沒有保障的,業(yè)主無論如何都必須在看完房之后才能簽字驗(yàn)收.
3.房屋完好.簽業(yè)主公約,前期物業(yè)管理合同時,看好條款,不能放棄自己的權(quán)利.
4.交合理費(fèi)用(包括:物業(yè)管理費(fèi),裝修押金,垃圾清運(yùn)費(fèi)).
二,毛坯房收房十條注意事項(xiàng)
1.核對購房合同的附件及配套設(shè)施;
2.凈面積測量,開間進(jìn)深及凈高尺寸測量;
3.樓地面空鼓,裂縫,起沙檢驗(yàn);
4.墻面空鼓,裂縫,龜裂,爆灰,平整度,陰陽角檢驗(yàn);
5.頂棚檢驗(yàn);
6.門,窗安裝質(zhì)量及配件檢驗(yàn);
7.進(jìn)行滲漏試驗(yàn);
8.電路絕緣,接地檢測;
9.給,排水安裝質(zhì)量檢驗(yàn);
10.其他細(xì)部結(jié)構(gòu)的檢測.
驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題,業(yè)主都應(yīng)在陪同驗(yàn)房人員在場的情況下記錄下來,如果是小問題應(yīng)要求開發(fā)商在短期內(nèi)整改,改好后再辦理入住手續(xù).如果是大問題就要及時與開發(fā)商交涉考慮是否退房了.
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買賣合同中對標(biāo)的物的驗(yàn)收,法律有明確的規(guī)定。
《合同法》:
百五十七條規(guī)定:“買受人收到標(biāo)的物時,應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的,應(yīng)當(dāng)及時檢驗(yàn)”。
百五十八條規(guī)定:“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的,買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的,買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人……”。
不對標(biāo)的物進(jìn)行驗(yàn)收,買受人就無法發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物數(shù)量和質(zhì)量是否符合約定,也就無法在合理期間內(nèi)通知出賣人是拒絕還是接受標(biāo)的物。如果作出“不論標(biāo)的物品質(zhì)如何,不經(jīng)驗(yàn)收而其所有權(quán)和風(fēng)險都轉(zhuǎn)至買受人”的解釋,對買受人是極不公平的。
“先驗(yàn)房、后收房”有利于市場穩(wěn)定,保證交易安全,實(shí)現(xiàn)對經(jīng)營者的監(jiān)督。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十七條規(guī)定:“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)聽取消費(fèi)者對其提供的商品或者服務(wù)的意見,接受消費(fèi)者監(jiān)督”。
開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù),看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。
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驗(yàn)房后再辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序,但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字,再發(fā)批準(zhǔn)條,讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去,發(fā)現(xiàn)存在問題,申訴起來也軟弱無力。如何在收房時避免這些問題呢?
堅(jiān)持先驗(yàn)房
雖然目前業(yè)內(nèi)的普遍做法是先要求業(yè)主在收樓文件上簽字,然后發(fā)放鑰匙,但業(yè)主仍應(yīng)該積極爭取,要求先驗(yàn)房、后辦理手續(xù),若條件允許,更可將驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收,以免留下后患。
若業(yè)主勢單力薄,無法實(shí)現(xiàn)這點(diǎn),也應(yīng)在簽收時留個心眼,比如在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。那么,驗(yàn)房時,應(yīng)該驗(yàn)些什么呢?
在合同中對于面積等大問題規(guī)定已經(jīng)較為明確的前提下,業(yè)主應(yīng)將精力放在一些細(xì)節(jié)上。比如,詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符;檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題;檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題等。
一旦在驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)問題,一定要在驗(yàn)樓單上予以注明,如果確實(shí)屬于不能收樓的,要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
查看五證、兩書
要求開發(fā)商出具五證二書,是驗(yàn)房環(huán)節(jié)*重要的程序之一。
一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(也叫建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售預(yù)售許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局、國土資源局、建設(shè)局規(guī)劃局主管。
《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》是日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約維修的重要憑證?!蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范,問題比較少。
提前了解物業(yè)公約
在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前,您一定先了解和簽訂《物業(yè)管理公約》。
《物業(yè)管理公約》是由物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理者共同參與而訂立的協(xié)議,它將業(yè)主或使用者以及管理者雙方的權(quán)利和義務(wù)以文件的形式予以確定。公約一般由物業(yè)管理公司擬定,但需經(jīng)各方簽署認(rèn)可后方能生效。它能有效避免日后起糾紛。
您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)的大概數(shù)額,到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定,做到明明白白。同時,考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì),是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。
其后,還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少,您要讓開發(fā)商出具房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測表》,做到心知肚明。
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