房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,應(yīng)當由當事雙方(購房者與房屋出賣人)進行房屋質(zhì)量鑒定,然后,根據(jù)鑒定結(jié)論確定是否存在退房情形:
1、經(jīng)鑒定確認房屋主體不合格或質(zhì)量問題嚴重影響居住的,可以要求退房并賠償損失。
2、經(jīng)鑒定可以修復(fù),則要求開發(fā)商修復(fù)或承擔修復(fù)費用。
3、樓板屬主體結(jié)構(gòu)部分,開發(fā)商承擔*的保修責任。
4、若出賣人交付不合格房屋,給購房者造成人身、財產(chǎn)損害的,購房者可以主張違約侵權(quán)責任措施予以補救,但應(yīng)注意:
①不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的,即使當事人之間存在著合同關(guān)系,也應(yīng)按侵權(quán)責任予以處理,因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。
②當事人之間存在合同關(guān)系,而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的,則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。
③責任競合的情況下,若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任,原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應(yīng)承擔的故意或重大過失的侵權(quán)責任,在此情況下,受害人享有兩種權(quán)利。
《房屋買賣合同司法解釋》第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。
第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。
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(一)找開發(fā)商協(xié)商。
如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,首先找開發(fā)商,因為購房者與開發(fā)商有著直接的合同關(guān)系。開發(fā)商作為商品房的生產(chǎn)商和銷售商,對商品房質(zhì)量承擔*終責任。開發(fā)商與購房者的質(zhì)量關(guān)系通過《商品房購銷合同》和《商品房住宅質(zhì)量保證書》來約束,如果購房者因質(zhì)量問題要求賠償損失,應(yīng)由開發(fā)商向購房者賠償,開發(fā)商再根據(jù)質(zhì)量原因依照合同約定追索責任單位賠償。
(二)因商品房質(zhì)量保修責任發(fā)生糾紛的,如開發(fā)商不予解決、或?qū)﹂_發(fā)商的解決不滿意,當事人可以向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)申請組織認定或向建設(shè)行政主管部門投訴。對于影響房屋結(jié)構(gòu)安全的問題,住戶可以直接委托具有法定結(jié)構(gòu)安全鑒定資質(zhì)的單位對房屋進行鑒定,其鑒定結(jié)論可作為民事賠償?shù)淖C據(jù)。
(三)提起仲裁或依法向人民法院起訴。如果上述途徑都不能解決,購房者可以根據(jù)法律規(guī)定和自己的實際情況起訴開發(fā)商。
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先找開發(fā)商,不能解決再找房管局。一般需要按照合同約定處理,違約的可按照下列規(guī)定處理,協(xié)商不成,可訴訟處理。
合同法:*百零七條
當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
*百零八條
當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的,對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
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