李嘉誠：昨天，21世紀經(jīng)濟報道傳來消息，據(jù)悉，在2019年的棚改計劃中，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消。具體而言，對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券*，也就是棚改專項債，以這種*為主進行融資。

這是什么意思，其實在宏觀上和政策上的意圖就是防范風(fēng)險，防止那種政府承擔(dān)的隱形債務(wù)，以前都是地方許下承諾，然后開發(fā)商就開始干了，牽扯一大堆的隱性擔(dān)保隱形債務(wù)問題，一旦這些房子賣不掉了，都會找政府兜底。那么這些債務(wù)有多少呢？*可怕的是誰也不知道，而現(xiàn)在，你要棚改就得發(fā)棚改專項債，也就是說讓你把債務(wù)放到明面上去說，不允許私底下去干了，所以這規(guī)定一出，估計棚改規(guī)模會大幅度的減少，畢竟棚改專項債是要上報的，如果發(fā)的太多，肯定不合適。弄不好還會問責(zé)。所以結(jié)論就是，棚改未來肯定還會推進，但是規(guī)模會大幅度的縮小。

在知識星球齊俊杰的粉絲群里，老齊一直說，前兩年支持三四線城市房價暴漲的一個因素就是棚改貨幣化安置，這個政策太壞了，相當于給一個地區(qū)，集中投放了大量貨幣，屬于用人民幣釣魚，大量拆遷戶拿到錢之后，在房地產(chǎn)上賺到了大錢，于是他們本能的就會認為，這是自己的英明神武，要想賺更多的錢，就要在這條路上一路走下去，于是他們會把拆遷款變成首付，進而加杠桿全都變成房子，所以這兩年三四線城市去庫存是相當快的，房價也是節(jié)節(jié)攀升。過去10幾年都不漲的地方，借棚改貨幣化安置，一下暴漲了一倍，讓房住不炒徹底淪為了空話。好在今年中期棚改貨幣化安置踩了一腳急剎車，國開行開始往回收了，棚改繼續(xù)，但貨幣化要區(qū)別對待，大部分地方都不會再給錢來安置了，這一下三四線樓市的上漲熱情就被澆了一盆冷水，之前辛辛苦苦搶來的房子，都砸在了手里。沒想到鼓聲這么快就停了，自己真的變成了接盤俠，雖然現(xiàn)在房價還沒跌，但是很多三四線樓市的成交量驟然下降，很多都已經(jīng)跌去了一半還多。甚至一些二線城市，也受到影響。比如西安，杭州，成都，合肥這些重點城市，也開始出現(xiàn)不同程度的樓市下跌，成交一片慘淡。

如今，繼貨幣化安置停了之后，棚改方面又是一腳急剎車，以前所謂的政府購買服務(wù)，其實就是打白條，讓他們先干，然后把房價打起來之后，通過賣地收入歸還，這成為了一個推升房價的重要鏈條，也就是先賒賬借錢，刺激房價上漲，然后賣地收入大增，再還這筆錢?，F(xiàn)在這個鏈條從源頭上被斬斷了，你要借錢，就得去明面上借。需要先向省里申請，然后省里再向財政部申請，這兩級審批下來，還能剩多少就不好說了。弄不好錢沒批下來，反而人到挨批了。所以目測，絕大多數(shù)地方的棚改都會大幅收斂。對于很多三四線甚至四五線小城市來說，棚改也停了，貨幣化也停了，房價就會恢復(fù)往日的寧靜，2019年年中以后，你可能走在街上，發(fā)現(xiàn)連賣房的中介都不多了。

所以，對于房子這種資產(chǎn)來說，流動性是一個關(guān)鍵指標，你不像股票，等他跌了我再止盈都來的及，房子這種東西，你必須在他瘋狂上漲的時候，才能脫手，等他價格跌的時候，流動性早就跌到了谷底，甚至進入了冰點。想賣房？一開始你是找不買家，后來連看房的都沒有，再到*，甚至連中介你都找不到了?，F(xiàn)在三四線很多城市恐怕已經(jīng)出現(xiàn)了*階段，趁著預(yù)期還在，盡快把*類住房脫手，如果再不賣，后面就更困難了。三四線絕大部分地區(qū)都是嚴重的供給大于需求，家家戶戶都是多套房，甚至有的地方租售比1%都不到，房子壓根就租不出去，所以在這種供需關(guān)系，一旦上漲的預(yù)期扭轉(zhuǎn)，房子將徹底砸在手里。

從連續(xù)的踩剎車可以看出，我們調(diào)控的思路并沒有變，而且逐漸的在找房地產(chǎn)的病根，現(xiàn)在已經(jīng)基本找到了癥結(jié)所在，已經(jīng)出了針對性的政策，2019年只要政策維持不變，將會是房價全面回落的一年。*重要的一個信號是，我們已經(jīng)圓滿的完成了去庫存任務(wù)，而且通過各種政策意圖，在三四線城市，壓根就沒有補庫存的意思?，F(xiàn)在剛剛踩剎車，需求還沒有問題，所以強需求和低庫存在這里僵持，按理說應(yīng)該會推動價格上漲，但是現(xiàn)在卻沒有，反而價格開始走低。這說明需求與購買力根本不匹配，一旦沒有貨幣化的助推，強需求也沒有什么卵用。那么鎖住貨幣化，縮減棚改，未來強需求會一點一點減弱，整個市場也會一點一點降溫。

雖然我們看跌，但是也不認為樓市會暴跌，畢竟暴跌都是交易出來的，現(xiàn)在基本上鎖死了交易，很少成交，也就很少影響價格，大家心態(tài)穩(wěn)定，也就不會形成恐慌。所以目前價格沒有暴跌的基礎(chǔ)。緩慢回落，是大家都愿意看到的結(jié)果。

文章來源：重醉夢東

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