現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火熱，買房成了很多家庭的必經(jīng)之路，無(wú)論是自主還是*都是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。市場(chǎng)上房屋的類型有很多，其中回遷房是比較常見的一種，回遷房由于便宜，所以也很受歡迎。那么回遷樓房本和商品房一樣嗎？為什么不建議買回遷房？下面再來(lái)為大家介紹回遷樓買賣注意事項(xiàng)。 

一、回遷樓房本和商品房一樣嗎

回遷房就是開發(fā)商因征收土地時(shí)，占用遷民的房子而賠償給回遷戶的房子；商品房是由發(fā)展商進(jìn)行市場(chǎng)上交易出售的房子。一般回遷房的售價(jià)都普遍比商品房的售價(jià)低，那么回遷樓房本和商品房一樣嗎？

回遷房與商品房一樣，都是有房產(chǎn)證的，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購(gòu)房合同，無(wú)法上市交易。

1、在房?jī)r(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，而且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國(guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，所以不享有商品房的上述權(quán)能。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

3、拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購(gòu)買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。

二、為什么不建議買回遷房

1、不能辦理房產(chǎn)證，不能過(guò)戶

房產(chǎn)證相當(dāng)于房屋的“身份證”，不能獲得不動(dòng)產(chǎn)證就不能進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓等房屋*。不少回遷房會(huì)因?yàn)楦鞣N原因暫時(shí)領(lǐng)不到房產(chǎn)證，所以從回遷戶那邊購(gòu)買的回遷房，是沒辦法辦理過(guò)戶手續(xù)的。有的回遷房即使能辦理房產(chǎn)證，但辦理的時(shí)間也很難保障。

2、過(guò)戶登記費(fèi)用高

雖然回遷房能夠享受一些政策優(yōu)惠，但是回遷房在過(guò)戶時(shí)需要繳納的費(fèi)用更多，這會(huì)增加購(gòu)房者過(guò)戶登記費(fèi)用的支出。如回遷房土地性質(zhì)是劃撥式的，那么就需要補(bǔ)交土地出讓金，將劃撥土地變成出讓土地，這樣才能夠辦理土地使用證。

3、存在一房多賣風(fēng)險(xiǎn)及違約風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)如果上漲，那么需要面臨賣方違約或者是合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)買的回遷房性質(zhì)是不能轉(zhuǎn)讓的，那么就有可能失去所購(gòu)回遷房的一切權(quán)利。許多購(gòu)買了回遷房的業(yè)主，一下子沒辦法辦理備案登記或者是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，就會(huì)面臨一房多賣的情況，導(dǎo)致買方出資后無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有些甚至無(wú)法得到賠償。

4、存在安全隱患

有許多回遷房在物業(yè)、消防、供暖等，甚至戶籍遷入方面都存在許多問(wèn)題。也有許多回遷房在建設(shè)之間就沒有通過(guò)規(guī)劃、審批、驗(yàn)收等程序的，房屋的設(shè)計(jì)、質(zhì)量、配套設(shè)施以及裝修工程的安全性也是沒辦法得到保障的。

三、回遷樓買賣注意事項(xiàng)

1、查看房產(chǎn)證

回遷房是限制3年內(nèi)不能買賣的，所以一般開發(fā)商要等3年期到，才為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。所以，購(gòu)買回遷房，咱們首先要看房產(chǎn)證。如果沒有房產(chǎn)證，*別買。

2、沒有房產(chǎn)證怎么辦

很多拆遷戶著急要錢，等不到3年就想賣房，會(huì)跟購(gòu)房者簽公證協(xié)議，3年后過(guò)戶。這種做法風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，但是往往房?jī)r(jià)也可以砍下一大塊，如果購(gòu)房者非要買的話，務(wù)必做好公證手續(xù)，以及嚴(yán)密防守賣房違約。

3、考察開發(fā)商，小區(qū)環(huán)境等

由于回遷房可能存在的問(wèn)題，所以購(gòu)買之前，務(wù)必要考察好開發(fā)商是不是靠譜，小區(qū)環(huán)境是否良好等等。

4、考察房屋質(zhì)量

購(gòu)買回遷房還是需要稍微了解一點(diǎn)建筑學(xué)知識(shí)的，比如外墻防水做的怎么樣，地基打得如何等等，主要是防止開發(fā)商造回遷房偷工減料。

5、考察房屋所有人

回遷房的房東是宅基地的主人，這種家庭可能會(huì)有個(gè)問(wèn)題，就是親戚關(guān)系極其復(fù)雜。比如老爺子分了房子要賣，結(jié)果你沒買多久老爺子去世了，子女爭(zhēng)遺產(chǎn)，那么就會(huì)牽扯到你買的這個(gè)房子產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

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