現(xiàn)在房地產(chǎn)市場十分火熱,買房成了很多家庭的必經(jīng)之路,無論是自主還是*都是一個不錯的選擇。市場上房屋的類型有很多,其中回遷房是比較常見的一種,回遷房由于便宜,所以也很受歡迎。那么回遷樓房本和商品房一樣嗎?為什么不建議買回遷房?下面再來為大家介紹回遷樓買賣注意事項。
一、回遷樓房本和商品房一樣嗎
回遷房就是開發(fā)商因征收土地時,占用遷民的房子而賠償給回遷戶的房子;商品房是由發(fā)展商進(jìn)行市場上交易出售的房子。一般回遷房的售價都普遍比商品房的售價低,那么回遷樓房本和商品房一樣嗎?
回遷房與商品房一樣,都是有房產(chǎn)證的,有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的,回遷戶手持的是購房合同,無法上市交易。
1、在房價款方面,商品房與拆遷房有區(qū)別,商品房可立即上市,而且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠,不含土地轉(zhuǎn)讓金,價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說,所以不享有商品房的上述權(quán)能。
2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同,商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,在協(xié)議中進(jìn)行約定。
3、拆遷的是商品房,回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是集體土地上的私房,或者是經(jīng)濟(jì)適用房,回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房,回遷房的所占土地性質(zhì),一般是劃撥所得,沒有交土地出讓金,正式辦理過戶手續(xù)時,需交土地出讓金。
二、為什么不建議買回遷房
1、不能辦理房產(chǎn)證,不能過戶
房產(chǎn)證相當(dāng)于房屋的“身份證”,不能獲得不動產(chǎn)證就不能進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓等房屋*。不少回遷房會因為各種原因暫時領(lǐng)不到房產(chǎn)證,所以從回遷戶那邊購買的回遷房,是沒辦法辦理過戶手續(xù)的。有的回遷房即使能辦理房產(chǎn)證,但辦理的時間也很難保障。
2、過戶登記費(fèi)用高
雖然回遷房能夠享受一些政策優(yōu)惠,但是回遷房在過戶時需要繳納的費(fèi)用更多,這會增加購房者過戶登記費(fèi)用的支出。如回遷房土地性質(zhì)是劃撥式的,那么就需要補(bǔ)交土地出讓金,將劃撥土地變成出讓土地,這樣才能夠辦理土地使用證。
3、存在一房多賣風(fēng)險及違約風(fēng)險
房價如果上漲,那么需要面臨賣方違約或者是合同解除的風(fēng)險。如果購買的回遷房性質(zhì)是不能轉(zhuǎn)讓的,那么就有可能失去所購回遷房的一切權(quán)利。許多購買了回遷房的業(yè)主,一下子沒辦法辦理備案登記或者是產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),就會面臨一房多賣的情況,導(dǎo)致買方出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán),有些甚至無法得到賠償。
4、存在安全隱患
有許多回遷房在物業(yè)、消防、供暖等,甚至戶籍遷入方面都存在許多問題。也有許多回遷房在建設(shè)之間就沒有通過規(guī)劃、審批、驗收等程序的,房屋的設(shè)計、質(zhì)量、配套設(shè)施以及裝修工程的安全性也是沒辦法得到保障的。
三、回遷樓買賣注意事項
1、查看房產(chǎn)證
回遷房是限制3年內(nèi)不能買賣的,所以一般開發(fā)商要等3年期到,才為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。所以,購買回遷房,咱們首先要看房產(chǎn)證。如果沒有房產(chǎn)證,*別買。
2、沒有房產(chǎn)證怎么辦
很多拆遷戶著急要錢,等不到3年就想賣房,會跟購房者簽公證協(xié)議,3年后過戶。這種做法風(fēng)險是非常大的,但是往往房價也可以砍下一大塊,如果購房者非要買的話,務(wù)必做好公證手續(xù),以及嚴(yán)密防守賣房違約。
3、考察開發(fā)商,小區(qū)環(huán)境等
由于回遷房可能存在的問題,所以購買之前,務(wù)必要考察好開發(fā)商是不是靠譜,小區(qū)環(huán)境是否良好等等。
4、考察房屋質(zhì)量
購買回遷房還是需要稍微了解一點(diǎn)建筑學(xué)知識的,比如外墻防水做的怎么樣,地基打得如何等等,主要是防止開發(fā)商造回遷房偷工減料。
5、考察房屋所有人
回遷房的房東是宅基地的主人,這種家庭可能會有個問題,就是親戚關(guān)系極其復(fù)雜。比如老爺子分了房子要賣,結(jié)果你沒買多久老爺子去世了,子女爭遺產(chǎn),那么就會牽扯到你買的這個房子產(chǎn)權(quán)問題。
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