對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，售后公房是比較多的，它指的是原來(lái)是*的公房通過(guò)房改后，出售給原承租人，很多上海的老房子都是售后公房。那么上海買售后公房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？今天小編就為大家詳細(xì)介紹，再來(lái)看看上海售后公房出售規(guī)定，以及上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬，給有需要的朋友提供參考。 

一、上海買售后公房的風(fēng)險(xiǎn)

1、另有產(chǎn)權(quán)人

上海的售后公房，往往是不止一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的。按照94方案購(gòu)買的售后公房，未登記產(chǎn)權(quán)人權(quán)益，產(chǎn)權(quán)證上只有一個(gè)人的名字，但可能還會(huì)存在其它的產(chǎn)權(quán)人，如同住人、職級(jí)人、工齡人等均有權(quán)要求確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)共有人。因此買了這樣的售后公房，后期可能面臨糾紛。 

2、買賣合同無(wú)效

上海產(chǎn)權(quán)公房有些是有同住人的，如果未經(jīng)同住人同意，產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給他人，那同住人可能會(huì)主張買賣合同無(wú)效，或者認(rèn)為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權(quán)利，因而拒絕遷出房屋。在一些案例中，法院駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請(qǐng)求，買房者只能自認(rèn)倒霉。 

總結(jié)：上海買售后公房的*風(fēng)險(xiǎn)，就是房屋另有產(chǎn)權(quán)共有人，這樣一來(lái)即使買到了房屋，也不能擁有房子的全部產(chǎn)權(quán)。不過(guò)基于不動(dòng)產(chǎn)的公示和公信力，只要與房產(chǎn)證上的權(quán)利人簽訂了買賣合同，則其他的產(chǎn)權(quán)人不能以未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無(wú)效，其他的產(chǎn)權(quán)人可要求出售人承擔(dān)賠償責(zé)任。 

二、上海售后公房出售規(guī)定

1、根據(jù)《公有住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定，只有取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公房才能上市交易。

2、有8類已購(gòu)公房不在交易范圍之內(nèi)。

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或違反規(guī)定利用公款超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或補(bǔ)足房款及裝修費(fèi)的；

（3）該房產(chǎn)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）其中還包括產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已經(jīng)進(jìn)行抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）房產(chǎn)上市出售后形成新住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

三、上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬

1、上海房改是1994年開始的，而我國(guó)的《房地產(chǎn)管理法》是1995年才生效的，94年*次房改時(shí)的政策規(guī)定只能在房地產(chǎn)權(quán)證上寫一個(gè)人的名字，由家庭成員協(xié)商將某一位成員的名字寫在房地產(chǎn)權(quán)證上。

2、上海售后公房產(chǎn)權(quán)糾紛還是比較多的，因此在購(gòu)買之前，要弄清楚上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬，一般歸屬于房地產(chǎn)權(quán)證上的那個(gè)人。 

3、上海市財(cái)政局和地稅局1999年11月發(fā)布的《關(guān)于深化本市住房制度改革若干財(cái)稅政策的通知》規(guī)定：

職工所購(gòu)公有住房上市出售前后一年內(nèi)，又新購(gòu)入住房的，按新購(gòu)住房支付款高于售房收入的差額繳納契稅。說(shuō)白了就是用購(gòu)房?jī)r(jià)減去賣房?jī)r(jià)后在乘以*交契稅。適用此政策的需要符合三個(gè)條件：

（1）售后公房是*上市交易，再次交易的不適用（因?yàn)橐呀?jīng)不是售后公房性質(zhì)了）；

（2）售后公房售出和新房買入的時(shí)間間隔不超過(guò)一年，以買賣合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)；

（3）房屋產(chǎn)權(quán)為同一人。若新房子產(chǎn)權(quán)人為多人的，只要售后公房的產(chǎn)權(quán)人是新房產(chǎn)權(quán)人之一的，也適用。 

以上就是關(guān)于上海買售后公房的風(fēng)險(xiǎn)，上海售后公房出售規(guī)定，上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有幫助！齊裝網(wǎng)CCTV展播品牌，深耕互聯(lián)網(wǎng)裝修8載，比熟人更靠譜。