對(duì)于上海來(lái)說(shuō),售后公房是比較多的,它指的是原來(lái)是*的公房通過(guò)房改后,出售給原承租人,很多上海的老房子都是售后公房。那么上海買售后公房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?今天小編就為大家詳細(xì)介紹,再來(lái)看看上海售后公房出售規(guī)定,以及上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬,給有需要的朋友提供參考。
一、上海買售后公房的風(fēng)險(xiǎn)
1、另有產(chǎn)權(quán)人
上海的售后公房,往往是不止一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的。按照94方案購(gòu)買的售后公房,未登記產(chǎn)權(quán)人權(quán)益,產(chǎn)權(quán)證上只有一個(gè)人的名字,但可能還會(huì)存在其它的產(chǎn)權(quán)人,如同住人、職級(jí)人、工齡人等均有權(quán)要求確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)共有人。因此買了這樣的售后公房,后期可能面臨糾紛。
2、買賣合同無(wú)效
上海產(chǎn)權(quán)公房有些是有同住人的,如果未經(jīng)同住人同意,產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給他人,那同住人可能會(huì)主張買賣合同無(wú)效,或者認(rèn)為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權(quán)利,因而拒絕遷出房屋。在一些案例中,法院駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請(qǐng)求,買房者只能自認(rèn)倒霉。
總結(jié):上海買售后公房的*風(fēng)險(xiǎn),就是房屋另有產(chǎn)權(quán)共有人,這樣一來(lái)即使買到了房屋,也不能擁有房子的全部產(chǎn)權(quán)。不過(guò)基于不動(dòng)產(chǎn)的公示和公信力,只要與房產(chǎn)證上的權(quán)利人簽訂了買賣合同,則其他的產(chǎn)權(quán)人不能以未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無(wú)效,其他的產(chǎn)權(quán)人可要求出售人承擔(dān)賠償責(zé)任。
二、上海售后公房出售規(guī)定
1、根據(jù)《公有住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定,只有取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公房才能上市交易。
2、有8類已購(gòu)公房不在交易范圍之內(nèi)。
(1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;
(2)住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或違反規(guī)定利用公款超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或補(bǔ)足房款及裝修費(fèi)的;
(3)該房產(chǎn)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的;
(4)其中還包括產(chǎn)權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(5)已經(jīng)進(jìn)行抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
(6)房產(chǎn)上市出售后形成新住房困難的;
(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;
(8)法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
三、上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬
1、上海房改是1994年開始的,而我國(guó)的《房地產(chǎn)管理法》是1995年才生效的,94年*次房改時(shí)的政策規(guī)定只能在房地產(chǎn)權(quán)證上寫一個(gè)人的名字,由家庭成員協(xié)商將某一位成員的名字寫在房地產(chǎn)權(quán)證上。
2、上海售后公房產(chǎn)權(quán)糾紛還是比較多的,因此在購(gòu)買之前,要弄清楚上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬,一般歸屬于房地產(chǎn)權(quán)證上的那個(gè)人。
3、上海市財(cái)政局和地稅局1999年11月發(fā)布的《關(guān)于深化本市住房制度改革若干財(cái)稅政策的通知》規(guī)定:
職工所購(gòu)公有住房上市出售前后一年內(nèi),又新購(gòu)入住房的,按新購(gòu)住房支付款高于售房收入的差額繳納契稅。說(shuō)白了就是用購(gòu)房?jī)r(jià)減去賣房?jī)r(jià)后在乘以*交契稅。適用此政策的需要符合三個(gè)條件:
(1)售后公房是*上市交易,再次交易的不適用(因?yàn)橐呀?jīng)不是售后公房性質(zhì)了);
(2)售后公房售出和新房買入的時(shí)間間隔不超過(guò)一年,以買賣合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn);
(3)房屋產(chǎn)權(quán)為同一人。若新房子產(chǎn)權(quán)人為多人的,只要售后公房的產(chǎn)權(quán)人是新房產(chǎn)權(quán)人之一的,也適用。
以上就是關(guān)于上海買售后公房的風(fēng)險(xiǎn),上海售后公房出售規(guī)定,上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬的相關(guān)內(nèi)容,希望能對(duì)大家有幫助!齊裝網(wǎng)CCTV展播品牌,深耕互聯(lián)網(wǎng)裝修8載,比熟人更靠譜。
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